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De la crise financière à l’entrée en Bourse: le parcours de WeWork pour révolutionner le coworking

AFP

Avec ses cafés gratuits, ses canapés et ses cloisons vitrées, WeWork a bousculé la culture de bureau et secoué le marché de l’immobilier. Faisant fi des interrogations sur son modèle économique, l’entreprise new-yorkaise ne compte pas lever le pied. A la recherche d’argent frais, le groupe prépare son entrée en Bourse et, selon le Wall Street Journal, cherchait encore début juillet à emprunter jusqu’à 4 milliards de dollars pour marquer un peu plus de son empreinte le monde du « coworking », les bureaux partagés.

Lors de son installation à New York, le choix a été vite fait pour la start-up française CybelAngel qui a déménagé plusieurs fois au sein du réseau WeWork au fur et à mesure de son expansion. Leur bureau actuel est une pièce d’angle agrémentée d’un mobilier basique jouxtant une petite salle de réunion, avec vue sur la mythique 5e avenue. « Ce n’est pas moins cher» qu’un espace professionnel traditionnel « mais on n’est pas obligés de s’engager pour trois ans», explique Jocelyne Attal, directrice des opérations de CybelAngel à New York. « La sécurité, l’accueil, le respect des normes, le ménage, on n’a à s’occuper de rien», énumère-t-elle. Les petit-déjeuners du lundi matin et les pots du jeudi soir, gratuits, représentent un bonus apprécié.

Microsoft, HSBC ou Facebook se sont laissés séduire

Quand la société apparaît en 2010, le concept de « coworking » n’est pas nouveau. Mais il vient tout juste de prendre de l’ampleur à la faveur des nouvelles technologies, qui permettent de travailler depuis n’importe où, et de la crise financière, qui a forcé de nombreux licenciés de la finance ou de la création à monter leur entreprise. « WeWork a été la première à vraiment répondre aux demandes des petits entrepreneurs», remarque Alex Cohen, spécialiste du marché immobilier commercial pour Compass à New York. Dans les locaux, toute l’intendance est prise en charge, de la connexion internet à l’imprimante en passant par le ménage. Et la déco, mélange de couleurs vives, de design industriel et de tissus ethniques, attire les millenials.

Les plus grandes entreprises, à l’instar de Microsoft, HSBC ou Facebook, se sont aussi laissées séduire. Les sociétés de plus de 500 salariés représentent désormais 40% des membres de WeWork. Officiellement rebaptisé the We Company en janvier, le groupe gère désormais 485 sites dans 28 pays. Souvent des étages entiers qu’il module entre bureaux privatifs, espaces communs et cabines individuelles, aménage, et sous-loue. « Au mètre carré, c’est bien plus cher qu’un bureau traditionnel», remarque Alex Cohen. « Mais il faut réfléchir en termes de personnes: on partage un bureau à 4 ou 5 mais on a aussi accès à des salles de réunion, aux espaces communs, à la cuisine

Un modèle économique instable 

L’ascension de la société n’est pas toujours vue d’un bon oeil. « Il y a une certaine réticence chez les propriétaires à louer à WeWork dans la mesure où ils louent eux-mêmes à relativement court terme», explique M. Cohen. En cas de récession, les bureaux se videront. Les acteurs du marché immobilier se souviennent des mésaventures de Regus, aujourd’hui un géant des espaces de travail et du « coworking » sous le nom de IWG, mais qui a bien failli mettre la clé sous la porte après l’explosion de la bulle internet en 2001.

Et les interrogations persistent sur le modèle économique de WeWork. Il est, selon les dernières estimations, valorisé à 47 milliards de dollars alors même qu’il continue à perdre de l’argent abondamment: 1,9 milliard de dollars de pertes en 2018 pour un chiffre d’affaires de 1,8 milliard. IWG avait un chiffre d’affaires près de deux fois plus élevé en 2018, il est rentable et valorisé en Bourse… 4 milliards de dollars. WeWork, qui a investi d’autres secteurs comme la location d’appartements ou l’éducation, est aussi connu pour avoir développé une « comptabilité créative », souligne Alex Cohen.

Et les manoeuvres financières de son dirigeant Adam Neumann font parfois grincer des dents, comme quand il investit personnellement dans l’immobilier pour ensuite louer à WeWork. Reste, relève Alex Cohen, que « la demande en immobilier commercial dans des villes comme New York a été complètement portée par le coworking ces cinq derniers années» et les propriétaires « sont obligés de considérer WeWork comme une opportunité».

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