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[DECODE] Coliving, syndics collaboratifs… : quand la PropTech repense notre façon de vivre

  • Inspiré du coworking, le coliving est un nouveau concept d’habitat partagé, à mi-chemin entre l’hôtel et la colocation traditionnelle, qui permet aux locataires de disposer d’une chambre ou d’un studio privé avec des espaces communs (salon, cuisine…) et des services supplémentaires compris dans le loyer (ménage, conciergerie, connexion Internet, salle de sport, bibliothèque, laverie, jardin, rooftop…). 
  • L’idée du coliving est de créer une alchimie entre les différents résidents, au risque parfois de brouiller les frontières entre vie privée et vie professionnelle.
  • Supprimer les barrières entre boulot et dodo, c’est justement ce qu’a souhaité faire Xavier Niel avec la résidence de coliving «Flatmates», destinée à loger les entrepreneurs dont les start-up sont hébergées à Station F.
  • Avec Smartrenting ou Airbnb, les étudiants ont désormais la possibilité de sous-louer légalement leur appartement. Utile avant de partir en avances ou en échange Erasmus.
  • Les services de conciergerie ont connu un envol spectaculaire au cours de ces dernières années. Des plateformes comme GuestReady, Luckey Homes ou encore HostnFly sont ainsi apparues pour gérer l’intégralité des locations sur les plateformes de location de logements entre particuliers, et ainsi maximiser les revenus issus des locations pour les propriétaires.
  • Les copropriétés en autogestion sont actuellement en plein essor dans l’Hexagone.
  • 53% des copropriétaires reprochent à leur syndic un manque de réactivité et de transparence.
  • Les plateformes comme AlloVoisins ou Nextdoor constituent un moyen pour assurer la continuité du lien social dans les immeubles ou les lotissements en mettant en relation les voisins pour s’entraider.
  • Le secteur de la PropTech est propice à des passerelles avec la FinTech et l’AssurTech.
  • Cette convergence entre PropTech, FinTech et AssurTech devrait être rapidement amplifiée grâce à la «révolution de l’open banking».

Avec l’essor des nouvelles technologies, certains acteurs ont voulu aller plus loin que la simple digitalisation du secteur immobilier pour développer de nouvelles manières d’occuper l’espace. WeWork avait montré la voie avec des immeubles où tout est fait pour travailler dans les meilleures conditions. En proposant aux entrepreneurs de grands espaces à l’architecture épurée et du mobilier au design léché, avec personnel aux petits soins, ménage ou encore café et jus d’orange à volonté compris dans le forfait, le groupe américain a popularisé le coworking, une méthode d’organisation du travail plus agile et collaborative.

Si WeWork est désormais en bien mauvaise posture à l’issue d’une année 2019 catastrophique marquée par une entrée en Bourse avortée par Wall Street et une valorisation en chute libre, l’entreprise new-yorkaise a fait des émules dans l’immobilier pour transposer la notion de coworking à l’habitat, ce qui a donné naissance au coliving. Concrètement, il s’agit du même principe que le coliving mais appliqué à des résidences entières, qui mélangent appartements privés et espaces communs, pour donner naissance à une colocation nouvelle génération.

Le coliving, nouvelle forme d’habitat inspirée du coworking

A mi-chemin entre l’hôtel et la colocation traditionnelle donc, ce nouveau concept d’habitat partagé permet aux locataires de disposer d’une chambre ou d’un studio privé avec des espaces communs (salon, cuisine…) et des services supplémentaires compris dans le loyer (ménage, conciergerie, connexion Internet, salle de sport, bibliothèque, laverie, jardin, rooftop…). Cette approche séduit une génération de jeunes actifs (Millennials, entrepreneurs, freelances…) connectés et adeptes de la mutualisation des ressources et des espaces, d’autant plus qu’il est de plus en plus difficile de se loger dans les grandes villes européennes en raison de l’explosion des prix de l’immobilier.

Si WeWork avait pris les devants dès 2016 en lançant son offre WeLive, spécialement dédiée au coliving, mais d’autres acteurs ont pris le relais depuis, à l’image de la start-up française Colonies, qui a levé des fonds il y a un mois pour s’étendre en France et en Europe. Cette dernière a d’ores et déjà ouvert plusieurs résidences de coliving en région parisienne et à Berlin, en prenant soin de faire vivre ensemble des personnes en fonction de leurs intérêts, de leur âge ou de leur style de vie. Car au-delà de simplement proposer un toit dans un cadre agréable en échange d’un loyer modéré, l’idée du coliving est de créer une alchimie entre les différents résidents, au risque parfois de brouiller les frontières entre vie privée et vie professionnelle.

Alexandre Martin, co-fondateur de Colonies. Crédit : Decode Media.

Supprimer les barrières entre boulot et dodo, c’est justement ce qu’a souhaité faire Xavier Niel en décidant de faire sortir de terre à Ivry-sur-Seine trois tours (Atlantis, Fantasia et Wonderland) pour former la résidence de coliving «Flatmates», destinée à loger les entrepreneurs dont les start-up sont hébergées à Station F, l’incubateur XXL fruit de l’imagination du magnat des télécoms. Dans ces tours imaginées par l’architecte Jean-Michel Wilmotte, situées à 15 minutes à vélo de Station F, 100 appartements meublés, comportant chacun six chambres, trois salles de bain et un salon-cuisine, permettent d’accueillir 600 personnes travaillant dans le campus géant de start-up.

Derrière ces logements à partager, l’ambition est de fédérer une communauté d’entrepreneurs autour de lieux de vie où ils peuvent se rencontrer lors d’événements organisés le soir en rentrant de Station F et accéder à des services comme une salle de fitness, une laverie, un spa et un café-épicerie. Pour développer une bonne entente entre les locataires, le campus a sélectionné Whoomies, start-up du Founders Program de Station F qui développe une application aux allures de «Tinder de la colocation». Celle-ci a développé l’algorithme de matching pour répartir les personnes dans les appartements en fonction de leurs centres d’intérêt, de leurs habitudes alimentaires et de leur personnalité.

Au-delà de marquer une nouvelle tendance dans l’habitat, les résidences de coliving mettent en lumière la difficulté de se loger en centre-ville. Que ce soit pour «Flatmates», à Ivry-sur-Seine, ou la plupart des résidences de Colonies en région parisienne, elles se situent en périphérie de la métropole. «Les rentabilités immobilières des acteurs de l’investissement sont en train de s’écraser en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier. En plus, la croissance démographique des villes ne va pas s’arrêter. Si on regarde les chiffres de l’ONU, c’est assez démentiel : on va quasiment doubler la population urbaine dans le monde d’ici 30 ans. Il va y avoir une extension du noyau urbain», nous explique Alexandre Martin, co-fondateur de Colonies.

Une chambre dans la résidence de coliving Flatmates à Ivry-sur-Seine. Crédit : Benoît Florençon/Station F.

La sous-location n’est plus seulement officieuse 

Pour s’offrir une bouffée d’oxygène, nombreux sont les étudiants ou les jeunes actifs parmi les locataires à être tentés par la sous-location sauvage. Cependant, cela n’est pas sans risque. Ils peuvent en effet en payer le prix fort, et se voir expulser de leur appartement, expulsion accompagnée d’une amende et parfois même d’une peine de prison. Pour changer la donne, Smartrenting permet à ses utilisateurs, souvent des étudiants, de sous-louer leur appartement sur Airbnb, Booking.com ou d’autres plateformes de location courte durée, à condition bien évidemment d’obtenir la bénédiction du propriétaire.

Ainsi, plutôt que de laisser son appartement vide quand il part en vacances, en échange Erasmus ou en stage dans une autre ville, le locataire peut amortir le coût de son loyer, évitant ainsi d’être contraint de mettre fin au bail faute d’argent. La recette fonctionne puisque le chiffre d’affaires de start-up française, qui joue aussi le rôle de conciergerie (gestion de l’annonce, remise des clés, ménage…) est passé de 1,2 million d’euros en 2017 à 3,4 millions en 2018.

Airbnb a repris le concept à son compte en 2018 en nouant un partenariat avec Century 21. Pour ce faire, la plateforme américaine et l’agence immobilière françaises se sont accordées pour mettre en place un dispositif profitant aussi bien au propriétaire qu’au locataire. Concrètement, un bail encadrant la sous-location est proposé aux deux parties. La formule prévoit une répartition fixe des revenus générés par la location du bien à des touristes entre le locataire, qui conservera 70% des gains, le propriétaire (23%) et Century 21 (7%).

Le boom des conciergeries Airbnb 

Si les locations sur les plateformes comme Airbnb permettent aux locataires d’éviter de perdre de l’argent, elles permettent également aux propriétaires d’en gagner. Dans ce cadre, les services de conciergerie ont connu un envol spectaculaire au cours de ces dernières années. Des plateformes comme GuestReady, Luckey Homes ou encore HostnFly sont ainsi apparues pour gérer l’intégralité des locations sur les plateformes de location de logements entre particuliers, de l’inscription sur ces dernières à la remise des clés, en passant par la logistique (ménage, changement des draps, dépannages…) et les échanges avec les voyageurs.

Au-delà de tranquilliser les propriétaires, les conciergeries leur permettent surtout de maximiser les revenus issus des locations en optimisant l’annonce selon la saison et les événements locaux, et en minimisant le temps de rotation entre deux réservations. Le marché est devenu si vaste qu’Airbnb, la plateforme par laquelle tout cet écosystème PropTech a pu voir le jour, a mis la main en décembre 2018 sur Luckey Homes.

Aurélien Malfait, co-fondateur de Luckey Homes. Crédit : Decode Media.

Les syndics et l’entraide entre voisins se digitalisent

Si les locations Airbnb ont le vent en poupe, il n’en reste pas moins important de conserver un «vivre-ensemble» exemplaire pour éviter de se mettre à dos ses voisins. Le coliving y répond au travers d’entreprises comme Colonies qui sélectionnent directement les résidents pour créer une bonne entente entre chaque colocataire, mais l’équation est autrement plus complexe pour les copropriétés, dont la gestion par des syndics professionnels est loin d’être optimale pour les principaux intéressés. En effet, 53% des copropriétaires reprochent à leur syndic un manque de réactivité et de transparence, selon l’association Consommation Logement Cadre de vie.

Dans ce contexte, les copropriétés en autogestion sont actuellement en plein essor dans l’Hexagone. Profitant de la défiance à l’égard des syndics traditionnels, des start-up se positionnent sur ce segment d’activité. C’est le cas notamment de Matera (ex-illiCopro), auteur d’un tour de table de 10 millions d’euros en début d’année, qui a lancé une plateforme de gestion collaborative permettant au conseil syndical de gérer son immeuble à un coût réduit grâce à la mise en concurrence de contrats récurrents (ménage, entretien de l’ascenseur, assurances…).

Avec ce service, tous les copropriétaires disposent d’un accès pour consulter leur solde et les documents de la copropriété. Quant à l’assistance, elle est fournie par des juristes et des experts comptables via le chat et par téléphone pour répondre aux interrogations et résoudre les problèmes des copropriétaires. Bien que cette approche permette de simplifier la vie des copropriétaires et d’alléger les charges allouées au fonctionnement du syndic, elle nécessite cependant une implication de chacun des membres du conseil syndical. Un impératif pour éviter un fonctionnement chaotique.

Raphaël Di Meglio, co-fondateur de Matera. Crédit : Decode Media.

Pour éviter justement que le climat ne devienne rapidement toxique dans les copropriétés, les réseaux d’entraide entre voisins ont fleuri ces dernières années. Ces derniers sont actuellement sous le feu des projecteurs puisque la solidarité entre voisins est plus que jamais d’actualité avec le confinement imposé aux Français en raison de l’épidémie de coronavirus. Dans cette période inédite, certaines personnes vulnérables ne veulent plus sortir pour faire leurs courses, certains parents sont débordés avec leurs enfants et des petits travaux domestiques restent inachevés.

Dans ce cadre, les plateformes comme AlloVoisins ou Nextdoor constituent un moyen pour assurer la continuité du lien social dans les immeubles ou les lotissements en mettant en relation les voisins pour s’entraider. AlloVoisins a ainsi observé une hausse de 50% du trafic sur sa plateforme pour faire des courses, garder des enfants ou encore sortir le chien d’un voisin. Face à cette situation inédite, la start-up nantaise a d’ailleurs décidé de supprimer toutes les commissions qu’elle prélève habituellement sur les transactions effectuées par ses 3,5 millions de membres.

La PropTech, à la croisée des chemins entre FinTech et AssurTech ?

Toutes ces plateformes qui constituent aujourd’hui la PropTech vont être amenées à élargir leur champ d’action dans les prochaines années. Et pour cause, le secteur concentrant notamment des transactions et des assurances, il est propice à des passerelles avec la FinTech et l’AssurTech. Illustration notamment avec Luko, start-up qui digitalise l’assurance habitation. La société, qui a levé 20 millions d’euros en 2019, s’est alliée à la FinTech française Lydia pour indemniser plus rapidement ses clients et cherche à développer une approche prédictive visant à mieux protéger le logement de ses clients.

Raphaël Vullierme, co-fondateur et CEO de Luko. Crédit : Decode Media.

Cette convergence entre PropTech, FinTech et AssurTech devrait être rapidement amplifiée grâce à la «révolution de l’open banking». Celle-ci a été rendue possible par le Parlement européen avec l’adoption en novembre 2015 de la deuxième directive européenne sur les services de paiement (DSP2). Entrée en vigueur en janvier 2018, celle-ci vise à moderniser les services de paiement, en obligeant les banques à rendre accessibles les données de leurs clients via des API, sous réserve de leur consentement, à des entreprises tierces, à l’image d’applications comme Lydia. Cette ouverture des données doit ainsi permettre à ces acteurs tiers de développer de nouveaux services financiers aux clients des banques.

Avec cette approche, il est possible d’assembler des services financiers comme un simple de jeu construction. A terme, un consommateur pourrait ainsi construire de A à Z sa propre offre de services financiers via de multiples fournisseurs sans rencontrer de difficultés. Au-delà de simplifier le partage de données entre les différents acteurs du secteur bancaire, l’open banking va ainsi permettre aux consommateurs de construire un écosystème de services à la carte, parfaitement adapté à leurs besoins. Une démarche qui permettra également aux entreprises, peu importe leur secteur, de développer un écosystème autour de leurs services. Et la PropTech pourrait bien tirer profit de ce changement de paradigme.

Lire aussi : PropTech : comment l’immobilier se réinvente

Maxence Fabrion

Journaliste chez FrenchWeb - DECODE MEDIA

2 commentaires

  1. Merci pour cet article…
    Rigolo de penser qu’il y a 3 ans une petite poignée d’entrepreneurs de la banlieue de Bordeaux avait la même idée et créait un coliving…bien avant celui de Station F! Un peu de bonne volonté d’entreprendre, un appui des institutions locales, et un peu d’huile de coude pour aménager le lieu…

  2. C’est sympa et intéressante cette idée, car c’est vraiment quelque part au milieu, entre colocation traditionnelle et coworking, mais en meme temps c’est different. Un concept parait très séduisant, surtout pour la génération des milléniaux, il est intéressant de voir comment ça va marcher en réalité.

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